O mercado imobiliário de João Pessoa viveu um hiato regulatório expressivo após a Lei 15.409/2024, que criou formalmente o instituto da Transferência do Direito de Construir no município.
A ausência de um regulamento que detalhasse os trâmites administrativos, a fórmula de equivalência e o fluxo de expedição das certidões manteve o mercado de potencial construtivo inerte por mais de um ano e meio.
A publicação do Decreto 11.266/2026 altera esse cenário: viabiliza a operacionalização do instrumento previsto no Plano Diretor (LC 164/2024) e na LUOS (LC 166/2024), conectando a preservação do patrimônio histórico e ambiental ao adensamento das zonas receptoras.
Três fases bem delimitadas.
A regulamentação estabelece o rito formal de transformação do direito de edificar em título imaterial, negociável no mercado privado.
O que faltava não era o direito. Era o procedimento.
A transferência não é 1:1 em metragem pura.
O decreto consolidou a fórmula de equivalência: a transferência é ajustada pelo valor venal do metro quadrado da zona cedente em relação à zona receptora. Isso evita distorções de adensamento e sustenta financeiramente o sistema.
A equalização mantém a aquisição de TDC competitiva frente ao custo tradicional da outorga onerosa, criando incentivo direto para que incorporadores comprem créditos de proprietários do Centro Histórico e de áreas verdes protegidas.
O passivo vira linha de balanço.
Imóveis sob restrição de gabarito e tombamento se reposicionam: antigos passivos no Centro Histórico e nas poligonais tombadas passam a figurar no patrimônio dos proprietários como ativo negociável.
Para construtoras com foco nas macrozonas de adensamento prioritário, a TDC torna-se alternativa à outorga paga em dinheiro à prefeitura, com negociação privada mais flexível e diluição do custo do estoque edificável.
A restrição deixa de ser o fim da conversa e passa a ser a origem do ativo.
O título mal instruído cai no licenciamento.
O erro mais comum é emitir a certidão cedo demais, sem comprador à vista: o prazo corre e o crédito perde valor útil.
Proprietários de imóveis cuja legislação urbanística impediu o uso integral do potencial — imóveis tombados ou em área de preservação do Centro Histórico, áreas de interesse ambiental e imóveis com destinação de interesse social, nos termos da Lei 15.409/2024 e do Decreto 11.266/2026.